Estimation et expertise

“D’après les “tous-ménages”  les estimations immobilières  sont gratuites !?”

Ces recommandations de prix de vente ne peuvent être comparées aux travaux rémunérés d’un(e) expert(e) en estimations immobilières.

L’expert(e), le plus souvent au bénéfice d’un brevet fédéral d’expert(e) en estimations immobilières, utilisera des méthodes d’estimations reconnues afin d’élaborer un rapport détaillé et définira la valeur adaptée au bien (valeur de rendement, valeur intrinsèque, valeur résiduelle, etc…)

Il va analyser le bien sous tous ses aspects et renseigner son mandant:

Valeur des constructions et du terrain
Vétusté et obsolescence
Analyse des comptes et des frais de fonctionnements
Calculs des provisions nécessaires au maintien de la substance et/ou à l’alimentation du fonds de rénovation
Analyse des risques (juridiques, technique, situationnels, économiques)
Analyse des possibilités de développement / d’agrandissement
Incidences des servitudes foncières et personnelles (usufruit, droit de superficie, …)

Ces prestations servent à trouver la valeur de marché afin que chacune des parties soit équitablement rétribuée (par exemple dans le cas d’un partage).

Vrai ou faux ?

1. Il serait mieux de démolir notre vieille maison pour reconstruire quelques lots de PPE.

Vrai Faux

Vrai et Faux

Chaque cas est différent et doit être analysé séparément (valeur de l’existant/coût des travaux de rénovation, de démolition, de reconstruction /valeur après travaux)

2. La surélévation d’un bâtiment avec plusieurs appartements en location est rentable:

Vrai Faux

Vrai et Faux

Ce bien de rendement devra faire l’objet d’une étude concernant les risques et les flux financiers liés à l’exploitation de cet immeuble durant un horizon temps d’une centaine d’années. Le montant des travaux actuels et futurs sera aussi analysé afin de définir si ce projet est vraiment rentable et à quel niveau. La méthode “DCF” est la plus appropriée pour ce genre de calcul.

3. Tout le monde est expert et peut pratiquer:

Vrai Faux

Vrai

La profession n’est pas protégée, mais un expert en estimations immobilières breveté et membre de la CEI (chambre suisse d’experts en estimations immobilières) est un gage de confiance au niveau des compétences. Celles-ci sont liées à la formation (et formation continue), aux codes de déontologie, aux méthodes d’estimations, à la crédibilité.

4. La valeur d’assurance ECAB (ou ECA / VD) est égal à la valeur vénale:

Vrai Faux

Faux

La valeur d’assurance est uniquement valable afin que le montant assuré puisse couvrir les dégâts en cas de sinistre du bâtiment. La valeur vénale, elle, découle du calcul de la valeur de rendement pour les immeubles de rapport ou de la valeur intrinsèque pour les biens de propre consommation.

Définition de la valeur de rendement:

La méthode de la valeur de rendement s’appuie sur les flux de versements en fonction des recettes et des dépenses générées par l’exploitation du bien-fonds.

Définition de la valeur intrinsèque:

La valeur intrinsèque est composée de la valeur du terrain (y compris les travaux préparatoires), du coût de construction des bâtiments à neuf diminué de la vétusté et d’une éventuelle obsolescence, du coût des aménagements extérieurs ainsi que des frais secondaires (autorisation de construire, assurances durant le chantier, …).